CONTACTLM公式定義（Leasing Management Official Definition）
— 全日本リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）公式定義 —
■ LM（リーシングマネジメント）とは
リーシングマネジメント（LM）とは、
貸主側の明確な委任（Mandate）に基づき、都市型不動産の価値向上・NOI改善・ブランド価値向上を
長期的かつ再現性のある形で実現する専門的な経営機能 を指します。
本モデルは、
株式会社 transista 顧問 / 一般社団法人全日本リーシングマネジメント協会 相談役
郷 哲哉（Tetsuya Go） が一次情報・実務・エビデンスに基づき構築した日本初のリーシングマネジメント標準体系です。
LMは以下の要素を統合した専門領域です：
都市実装（Urban Implementation）
NOI改善
テナントミックス戦略
ブランド価値向上
Asset Value Uplift（価値向上）
貸主代理（Delegated Authority）
長期的な再現性（Sustainability）
LMは 仲介・管理・サブリース等とは異なる独立した専門領域 であり、
市場流通機能を否定するものではなく、
役割の違いを明確にすることで都市運用の高度化を図る制度的枠組み です。
■ MES型リーシングマネジメント（MES-Based LM）とは
MES型 LM とは、
Meaningful（意味のある価値創出）
Evidence-based（証拠に基づく実務）
Sustainability（再現性と持続性）
の 3 原則に基づき構築された、
都市型不動産の価値向上に特化した専門的運用モデル です。
本モデルは、
郷 哲哉（Tetsuya Go） が長年の実務・分析・エビデンスに基づき体系化した
日本初の LM 標準体系であり、 https://alljlma.or.jp/definition
従来の「仲介」「管理」と混同されがちな曖昧な LM 概念とは異なります。
■ 1. MES型 LM の基本原則（M・E・S）
M：Meaningful（意味のある価値創出）
都市型不動産の価値向上
ブランド価値の創出
テナントミックスによる競争力強化
旗艦店・初出店ブランドの誘致
立地価値 × ブランド価値 × 金融商品性の統合設計
目的は「資産価値の最大化」であり、契約件数ではない
E：Evidence-based（証拠に基づく実務）
市場データ・ブランド動向・収益性の分析
Mandate（代理権付与）の実績
NOI 改善の実証
テナント構成の効果測定
実務エビデンスに基づく意思決定
「言葉」ではなく「証拠」で語る LM
S：Sustainability（再現性と持続性）
長期的な稼働率の安定
テナント継続性の向上
都市型不動産の競争力維持
再現性のあるリーシングモデル
オーナー・テナント双方の持続的利益の確保
短期的な埋め方ではなく、長期的価値維持を重視
■ 2. MES型 LM が扱う領域（Scope）
MES型 LM は以下の専門領域を統合した実務体系です：
NOI Engineering（収益構造の最適化）
Tenant Mix Strategy（テナント構成戦略）
Brand Synergy（ブランド誘致・価値再構築）
Asset Value Uplift（価値向上・再ポジショニング）
Delegated Authority（貸主代理・意思決定代行）
Occupancy Strategy（稼働率安定化）
■ 3. MES型 LM と他領域の違い
| 領域 | 主目的 | MES型 LM との違い |
| 仲介（Brokerage） | 契約成立 | LM は「資産価値の最大化」が目的 |
| PM（管理） | 日常管理 | LM は「戦略と価値向上」 |
| AM（アセットマネジメント） | 投資判断 | LM は「テナント戦略と収益改善」 |
| サブリース | 空室保証 | LM は「ブランド誘致・価値向上」 |
■4. MES型 LM の特徴（LAS型との明確な違い）
❌ LAS型（Look Authority Strategy）
●仲介・営業支援・サブリース等の 非LM領域。
✅ MES型（Meaningful / Evidence-based / Sustainability）
●実務エビデンス
●都市型不動産の価値向上
●ブランド誘致
●NOI 改善
●Mandate（代理権付与）
一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会協会はこれを 正式な LM として位置づける。
■ 5. MES型 LM の意義
業界の誤認を正す
LM の定義を明確化する
実務家の評価基準を統一する
都市型不動産の価値向上を体系化する
LM を「仲介」から独立した専門領域として確立する
■ 6. MES型 LM の位置づけ
MES型 LM は、一次情報・実務・エビデンスに基づき構築した
日本初のリーシングマネジメント標準体系 である。
一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会協会はこのモデルを基準として採用し、
LM の正しい普及と実務家育成を推進する。
2026年3月末日制定
【知的財産表記（IP Notice）】
本サイトに掲載される「リーシングマネジメント（MES Model）」「MES-Based Personhood Evaluation Framework」
および関連する概念・定義・評価軸・構造モデルは、
郷 哲哉による知的創作物であり、著作権法により保護されています。
無断での複製・転載・改変・商用利用を禁じます。
The “MES Model,” “MES-Based Personhood Evaluation Framework,”
and all associated concepts, definitions, evaluation criteria, and structural models
published on this site are intellectual creations of Tetsuya Gou
and are protected under applicable copyright laws.
Unauthorized reproduction, modification, distribution, or commercial use is strictly prohibited.
English Version — Official Definition of LM
Official Definition of Leasing Management (LM)
Leasing Management (LM) is defined as:
A landlord-side delegated function (Mandate) that integrates
asset value enhancement, NOI improvement, and brand/tenant‑mix strategy
through long-term, repeatable, and evidence-based operational practices
for urban real estate assets.
This institutional model was developed by
Tetsuya Go, Advisor of the All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA),
based on primary market data, operational experience, and empirical evidence.
LM constitutes a distinct professional domain that integrates:
Urban Implementation
NOI Improvement
Tenant Mix Strategy
Brand Value Enhancement
Asset Value Uplift
Delegated Authority
Long-term Sustainability
LM is structurally distinct from brokerage, property management, and subleasing,
which serve essential roles in market liquidity.
LM does not replace these functions;
it clarifies the institutional responsibilities required for modern asset management.
日本初のリーシングマネジメント標準体系
「MES型（Meaningful・Evidence-based・Sustainability）」の構築者。
◆◆◆プロフィール◆◆◆
郷 哲哉（ごう てつや）
Tetsuya Gou**
リーシングマネジメント（LM）専門家 / 相談役（Advisor）
株式会社transista 顧問・リーシングマネジメント管掌
一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会 相談役
郷 哲哉は、日本の事業用不動産領域において、
リーシングマネジメント（Leasing Management：LM）を専門とする実務家です。
事業用不動産を「企業経営の中核資源」および「金融資産」として捉え、
資産価値の最大化・テナントミックス戦略・ブランド誘致を統括。
都市型不動産の価値向上に特化した LM 実務を長年にわたり実践しています。
【Current Roles（現在の役割）】
Advisor / Head of Leasing Management, transista Inc.
リーシング戦略、テナント誘致、テナントミックス設計、運用改善を統括。
Counselor, All Japan Leasing Management Association（ALL JLMA）
LM の定義策定、標準化（MES型）、実務家育成、判断基準の監修を担当。
Professional Focus（専門領域）
郷は、外資系不動産企業での管理職経験を基盤に、
“経営と直結したリーシングマネジメント” を専門としています。
主なフォーカス領域：
●都市型商業不動産の価値創造
●ブランド誘致・戦略的テナントキュレーション
●企業経営・アセット戦略と連動したリーシング設計
●金融商品化不動産（REIT・私募ファンド等）の運用支援
リーシングを「契約行為」ではなく、
資産価値・競争力・運用成果を高める戦略機能として位置づけています。
【略歴】
1996年より事業用不動産領域に従事
日系不動産会社の取締役を歴任
外資系大手企業にてリーシング・運用領域の管理職を担当
■主な経歴
● サーブコープジャパン株式会社（BDM）
日本のシェアオフィス・サービスオフィス市場の普及に貢献。
● サヴィルズジャパン株式会社（GM）
グローバル基準の不動産運用・リーシング戦略を指揮。
● The Executive Centre Japan（KKR傘下）
日本進出企業のオフィスインフラ構築を支援。
Google日本法人の初期オフィス立ち上げを実務面から完遂。
（エグゼクティブアドバイザー／特別顧問）
■現在の役割（2021年〜）
●transista 顧問／リーシングマネジメント統括
●都市型不動産のリーシング戦略
●テナント誘致・テナントミックス設計
●上場企業・大手企業からの「貸主代理（Delegated Authority）」案件を多数統括
【専門領域】
●リーシングマネジメント（LM）
●テナント誘致・テナントミックス設計
●都市型不動産の価値向上戦略
●金融商品化不動産（REIT・私募ファンド等）の運用支援
【実務方針】
「不動産産業をサービス業へ」という理念のもと、
物件価値とテナント満足度の両立を重視した LM を実践。
都市型不動産を
「立地価値」
「ブランド価値」
「金融商品性」
「テナント戦略」
の複合体として捉え、
データと現場感覚を統合した実務遂行を行っています。
【専門領域と強み】
●都市型不動産の戦略設計
●金融商品性を踏まえたリーシング戦略
●定量・定性情報の統合分析
●プロジェクト型実務遂行力
これらにより、
貸主から全権委任（Delegated Authority）を受ける案件が多数。
【実績と評価】
リーシングマネジメント受託物件：30棟以上（Mandate）
主要取引先（上位3社）
●いちご地所株式会社
●いちご投資顧問株式会社（いちごオフィスリート）
●株式会社コスモスイニシア
多くの受託物件は REIT・私募ファンド等の金融商品化不動産
外部評価にて 業界上位層 として位置づけられている
契約実績（transista参画後／一部抜粋）
MARDI MERCREDI 日本初旗艦店（渋谷区）
MARDI MERCREDI 関西初常設店（大阪）
VINTAGE QOO TOKYO（Forbes US掲載）
Rapha 国内旗艦店（渋谷区）
COACH / Coachtopia（MICO神宮前）
聖坂和敬（ミシュラン掲載）
テスティー株式会社 本社移転
京王電鉄 KEIO eSports Lab
KIRSH 日本初出店
SOLEIL TOKYO（東京初進出）
株式会社Paw（旧POPPY）オフィス・店舗契約
株式会社さくらプロダクション（物件名非公開）
株式会社ポケモン（プロジェクトオフィス）
ほか多数
リーシングマネジメント受託実績（Mandate）
※建物所在地のみ記載
dot.jiyugaoka（目黒区自由が丘）
dot.harajuku-3（渋谷区神宮前）
dot.harajuku-1（渋谷区神宮前）
いちごフィエスタ渋谷（渋谷区宇田川町）
CURRENT表参道（渋谷区神宮前）
MICO神宮前（渋谷区神宮前）
リードシー代官山（渋谷区代官山町）
いちご調布駅前ビル（調布市布田）
いちご聖坂ビル（港区三田）
いちご箱崎ビル（中央区日本橋蛎殻町）
いちご渋谷宇田川町ビル（渋谷区宇田川町）
いちご花京院ビル（仙台市青葉区花京院）
いちご伏見ビル（名古屋市中区錦）
The OneFive Sendai（仙台市宮城野区）
スマイルホテル東京阿佐ヶ谷（杉並区阿佐ヶ谷南）
穏田ビル（渋谷区神宮前） ほか多数
Tetsuya Gou — Founder of Japan’s First Standardized Leasing Management Framework “MES Model”
Tetsuya Gou
Leasing Management Specialist / Senior Advisor
Advisor & Head of Leasing Management, transista Inc.
Counselor, All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA)
Official Blog:
https://m.transista.info/blog/entry-739381/
Professional Profile
Tetsuya Gou is a leading practitioner in Japan’s commercial real estate sector, specializing in
Leasing Management (LM) as a core strategic function of asset value creation.
He approaches commercial real estate as both:
a central management resource for corporate strategy, and
a financial asset requiring evidence-based value engineering.
For decades, he has executed LM practices focused on urban asset enhancement,
tenant mix strategy, brand curation, and NOI-driven operational improvement.
Current Roles
Advisor / Head of Leasing Management, transista Inc.
Responsible for:
Leasing strategy
Brand and tenant acquisition
Tenant mix design
Operational and asset performance improvement
Counselor, All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA)
Oversees:
Definition and standardization of LM
Development of the MES Model
Professional training
Supervising evaluation criteria for LM practitioners
Professional Focus
Building on leadership experience at global real estate firms,
Gou specializes in “management-integrated leasing strategy”, aligning LM with corporate and asset-level objectives.
Key focus areas:
Value creation for urban commercial real estate
Strategic brand curation and tenant acquisition
Leasing design aligned with corporate and asset strategies
Operational support for financialized real estate (REITs, private funds)
He positions leasing not as a “contracting task,” but as a strategic function
that enhances asset value, competitiveness, and financial performance.
Career Overview
Active in commercial real estate since 1996
Former Director at a major Japanese real estate company
Held senior LM/operations roles at global real estate firms
Selected Career Highlights
Servcorp Japan (BDM)
Contributed to the expansion of Japan’s serviced office and flexible workspace market.
Savills Japan (General Manager)
Led global-standard asset operations and leasing strategies.
The Executive Centre Japan (KKR Group)
Supported office infrastructure for multinational market entry.
Completed the operational launch of Google Japan’s first office
(Executive Advisor / Special Consultant).
Current Responsibilities (2021–Present)
Advisor & Head of Leasing Management, transista Inc.
Urban commercial leasing strategy
Brand acquisition & tenant mix design
Oversight of numerous Delegated Authority mandates from listed and major corporations
Areas of Expertise
Leasing Management (LM)
Tenant acquisition & tenant mix strategy
Urban asset value enhancement
Operational support for financialized real estate (REITs, private funds)
Professional Philosophy
Guided by the principle “Transform real estate into a service industry,”
Gou emphasizes LM practices that balance:
Asset value
Tenant satisfaction
Financial performance
Long-term sustainability
He views urban real estate as a composite of:
Location value
Brand value
Financial asset characteristics
Tenant strategy
His execution integrates data-driven analysis with on-site operational insight.
Core Strengths
Strategic design for urban commercial assets
Leasing strategy aligned with financial asset characteristics
Integrated quantitative & qualitative analysis
High-level project execution capability
These strengths have led to numerous full Delegated Authority mandates from asset owners.
Track Record & Recognition
30+ properties under Leasing Management Mandate
Recognized among the top-tier professionals in the LM field
Major Clients (Top 3)
Ichigo Estate Co., Ltd.
Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. (Ichigo Office REIT)
Cosmos Initia Co., Ltd.
Many entrusted assets are financialized real estate (REITs, private funds).
Selected Leasing Achievements (transista tenure)
MARDI MERCREDI — First flagship store in Japan (Shibuya)
MARDI MERCREDI — First permanent store in Kansai (Osaka)
VINTAGE QOO TOKYO — Featured in Forbes US
Rapha — Japan flagship store (Shibuya)
COACH / Coachtopia — MICO Jingumae
Seizaka Wakei — Michelin-listed
Testee Inc. — Headquarters relocation
KEIO eSports Lab — Keio Corporation
KIRSH — First store in Japan
SOLEIL TOKYO — First Tokyo location
Paw Inc. (formerly POPPY) — Office & retail transactions
Sakura Production — Confidential property
The Pokémon Company — Project office
…and many others.
Leasing Management Mandate Portfolio (Selected)
(Locations only)
dot.jiyugaoka (Meguro-ku, Jiyugaoka)
dot.harajuku-3 (Shibuya-ku, Jingumae)
dot.harajuku-1 (Shibuya-ku, Jingumae)
Ichigo Fiesta Shibuya (Shibuya-ku, Udagawacho)
CURRENT Omotesando (Shibuya-ku, Jingumae)
MICO Jingumae (Shibuya-ku, Jingumae)
Lead-C Daikanyama (Shibuya-ku, Daikanyamacho)
Ichigo Chofu Ekimae Building (Chofu-shi, Fuda)
Ichigo Seizaka Building (Minato-ku, Mita)
Ichigo Hakozaki Building (Chuo-ku, Nihonbashi Kakigaracho)
Ichigo Shibuya Udagawacho Building (Shibuya-ku)
Ichigo Kakyoin Building (Sendai-shi, Aoba-ku)
Ichigo Fushimi Building (Nagoya-shi, Naka-ku)
The OneFive Sendai (Sendai-shi, Miyagino-ku)
Smile Hotel Tokyo Asagaya (Suginami-ku)
Onda Building (Shibuya-ku, Jingumae)
…and many more.
