What is the All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA)?

What is the All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA)?

Elevating Urban Real Estate Value through Empirical Facts and the "MES-Based" Standardization

The market environment surrounding real estate leasing management is undergoing a major paradigm shift, driven by demographic changes and the diversification of tenant requirements.

Traditional property management practices—which focus merely on temporary vacancy resolution—are no longer sufficient. Today's market demands the standardization of "Leasing Management (LM)": a strategic approach aimed at maximizing long-term asset value based on rigorous data analysis and high ethical standards.

Against this backdrop, the All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA) operates as a non-profit organization dedicated to resolving challenges in real estate rental management and elevating the industry's status through systematic research and educational initiatives.

This article introduces and details the "MES-Based Leasing Management Framework" established in late March 2026 by Tetsuya Gou, Executive Advisor to transista Inc.

1. Objectives and Philosophy of ALL JLMA

The All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA) is a non-profit organization established to promote scientific approaches backed by data analysis, alongside techniques that prioritize the relationship between owners, tenants, and property management companies.

To realize a prosperous society, the association champions a healthy market structure based on the philosophy of "Shiho-Yoshi" (Four-Way Benefit):

•            Benefit to Owners: Maximizing asset value and securing long-term, stable revenue.

•            Benefit to Tenants: Realizing a safe, comfortable, and reliable environment built on mutual trust.

•            Benefit to Management Companies: Establishing professional expertise and enhancing industry status.

•            Benefit to Society: Contributing to the development of sustainable, vibrant, and healthy local communities.

Moving beyond mere financial gain (material prosperity), our experts dedicate themselves to daily educational and research activities to achieve both financial viability and genuine trust (spiritual prosperity) among all stakeholders.

2. The Four Core Guiding Principles

The Leasing Management Division of transista Inc. operates under the MES-Based Leasing Management Standard established by ALL JLMA, serving as a specialized division dedicated to enhancing the value of urban real estate. (Reference: transista LM Division Operating Standard)

In our daily operations, we strictly adhere to the following four actionable guiding principles:

•            Pursuit of Expertise Commit to continuous learning, and refine and execute advanced leasing management techniques based on legal frameworks and market trends.

•            Upholding High Ethical Standards Ensure transparency and fairness, and maintain absolute integrity and accountability toward owners, tenants, management companies, brokerages, and society.

•            Proactive Value Creation Look beyond mere vacancy filling to unlock the latent potential and competitiveness of each asset, thereby contributing to the maximization of long-term asset value.

•            Industry Contribution and Collaboration Act as industry leaders by proactively sharing insights and fostering cross-sector collaborations to contribute to the growth of a robust and dynamic market.

3. The 2026 "MES-Based" Leasing Management Standard

In late March 2026, ALL JLMA established Japan’s first comprehensive "Standardization of Leasing Management (LM)" to clarify evaluation criteria and ensure consistent professional quality across the industry. This standard is built upon the "MES Model," an original intellectual creation of Tetsuya Gou.

Core Components of the MES Model

•            Meaningful (Significant Contribution) Evaluating whether the strategy delivers meaningful value and qualitative enhancement to owners, tenants, and society, rather than merely adjusting short-term figures.

•            Evidence-based (Data-Driven Logic) Eliminating reliance on personal intuition or empirical assumptions, ensuring all actions are driven by objective market data and scientific analysis.

•            Sustainability (Reproducibility and Continuity) Moving past transient successes to build institutional structures that ensure long-term sustainability and reproducibility across other assets.

This standardized framework has been integrated into ALL JLMA's educational curricula and certification systems, serving as the benchmark for both quantitative and qualitative professional evaluations.

4. Institutional Role and Track Record of Tetsuya Gou, Advisor to ALL JLMA

Within the ALL JLMA Leasing Management Standardization framework, the oversight of the association’s philosophy and evaluation criteria is led by Tetsuya Gou, who serves as Counselor/Advisor to ALL JLMA and Executive Advisor / Head of Leasing Management at transista Inc.

Tetsuya Gou is an active, senior practitioner with delegated authority (Mandate Holder) who brings 30 years of extensive experience in domestic and international commercial real estate. His distinguished career includes roles as Board Director of Japanese real estate firms, General Manager (GM) at Savills Japan, and Special Advisor to The Executive Centre Japan (KKR Portfolio Company), where he successfully directed the real estate infrastructure and initial office launch for Google Japan.

Mandate and Responsibilities as Advisor

•            Supervision of Association Philosophy and Direction: Acting as an institutional guardian to maintain the integrity of the association's core values, concepts, and definitions.

•            Oversight of Standardization and Evaluation Frameworks: Superfacing the design of the "MES Model" and ensuring its accurate application within certification and educational systems.

•            Mentorship in Professional Development: Providing strategic and practical guidance focused on enhancing the value of urban real estate.

•            Unification of Internal Decision-Making Criteria: Supporting the Board of Directors and specialized committees to ensure consistent judgment based on shared objective benchmarks.

•            Bridging On-Site Practice and Institutional Frameworks: Integrating real-world insights gained from the front lines of institutional asset management into the association’s educational frameworks.

Documented Performance Metrics (Evidence)

Gou’s execution capabilities in commercial leasing management are validated by the following verified institutional track records:

•            Institutional REIT Performance Delivered a 92.1% ROI and achieved 100% occupancy at the Ichigo Hakozaki Building. This performance data is officially published and verifiable via the public channels of Ichigo Office REIT Investment Corporation (TSE: 8975).

•            Asset Management Mandates Entrusted with over 30 formal leasing management mandates for institutional urban real estate, representing direct delegation of authority (Delegated Authority / Landlord Representation) from asset managers and institutional investors. Selected Portfolio Assets: MICO Jingumae, CURRENT Omotesando, Harajuku Bellpier, dot.jiyugaoka, Lead Real Estate Daikanyama, Ichigo Chofu Ekimae Building, Ichigo Hijirizaka Building, Ichigo Hakozaki Building, among others.

•            Cross-Sector Tenant Curation and Brand Placement

o            International Media & Brand Campaigns: Secured the debut Japan flagship store for MARDI MERCREDI (featured in ELLE), the first permanent Kansai store for MARDI MERCREDI (featured in WWD), and VINTAGE QOO TOKYO (featured in Forbes US). Executed pop-up initiatives for COACH / Coachtopia, the debut Japan store for KIRSH, and the new flagship concept for NUMBER SUGAR in a prime Tokyo location.

o            Political & Civic Infrastructure: Structured and managed the House of Representatives campaign office for Kichiro Hatoyama.

o            Cultural & Digital Influence: Managed property strategies for Paw Inc. (formerly POPPY), featured in a high-profile digital campaign generating over 890,000 views on YouTube.

•            Third-Party Professional Evaluation Independent external evaluators have assessed Gou as being within the top tier of the industry (top 3% equivalent). He received exceptional ratings across all six core professional evaluation axes: Speed, Negotiation, Network, Data Utilization, Innovation, and Financial Product Literacy.

5. Conclusion

As a non-profit organization free from specific commercial biases, the All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA) remains steadfastly committed to market integrity and the cultivation of elite professionals.

Through management support rooted firmly in "Data and Ethics" rather than guesswork, and through standardization initiatives led by the "MES Model," we will continue to champion a real estate leasing market that embodies the "Four-Way Benefit"—bringing prosperity to owners, tenants, management companies, brokerages, and society as a whole.

Official Documentation & Links

To review the theoretical, academic, and practical frameworks behind our leasing management standardizations, please refer to the following official resources:

•            ALL JLMA Official Profiles & Definitions

o            ALL JLMA Official: Counselor Tetsuya Gou Profile https://alljlma.or.jp/members/tetsuya-gou

o            ALL JLMA Official: Definition of Leasing Management https://alljlma.or.jp/definition

•            Institutional Practice & Research Frameworks

o            transista LM Division Operating Standard: Operations Under the MES Framework https://www.transista.info/blog/entry-805623/

o            Leasing Management Structural Reform: Defining the Modern Practice https://www.transista.info/blog/entry-819218/

o            March 2026 Codification: The MES-Based Leasing Management Standard https://www.transista.info/blog/entry-819413/

o            Structural Model for Institutional Accuracy: Preventing Misconceptions in LM https://www.transista.info/blog/entry-813715/

o            The Trust Structure: The Core Determinant of Urban Real Estate Value https://www.transista.info/blog/entry-818510/

[All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA)] Dedicated to maximizing asset value and fostering a vibrant, transparent, and healthy real estate market through the institutional propagation of professional leasing management.

Intellectual Property Notice

The concepts, definitions, evaluation frameworks, and structural models presented across this platform and within the association’s official publications—including “Leasing Management (MES Model)” and the “MES-Based Personhood Evaluation Framework”—are original intellectual creations authored by Tetsuya Gou, Founder of MES-Based LM, and are strictly protected under international copyright law.

The following actions are strictly prohibited without the express prior written consent of the copyright holder:

•            Unauthorized reproduction, copying, or duplication

•            Unauthorized modification, adaptation, or derivative creation

•            Unauthorized redistribution, broadcasting, or commercial exploitation

For official usage requests, licensing inquiries, or corporate consultations, please contact the Leasing Management Division at transista Inc.

 

リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）とは？

客観的事実と「MES型」標準化から見る、都市型不動産の価値向上

 

不動産賃貸経営をめぐる市場環境は、人口動態の変化や入居者ニーズの多様化に伴い、大きな転換期を迎えています。

これまで主流であった「一時的な空室解消」に留まる管理実務から、データと高い倫理観に基づき、長期的な視点で資産価値の最大化を目指す「リーシングマネジメント（Leasing Management：LM）」の標準化が求められています。

こうした中、調査研究・教育活動を通して、不動産賃貸経営における課題解決と業界地位の向上を目指して活動しているのが、一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）です。

本記事では、株式会社transista　当社 顧問 郷 哲哉 (ごう てつや) が 2026年3月末日制定した「リーシングマネジメント MES型」 について解説します。

1. リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）の設立目的と理念

一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）は、データ分析に裏打ちされた科学的なアプローチと、賃貸経営に関わるオーナー、入居者、管理会社の関係性を重視した技術の普及を目的とする非営利法人です。

豊かな社会の実現に向けて、当協会は「四方（しほう）よし」の健全な市場づくりを掲げています。

•            オーナーよし：長期的・安定的な収益と資産価値の最大化

•            借主よし：信頼関係に基づいた、安心・快適な利用環境の実現

•            管理会社よし：プロフェッショナルとしての専門性確立と地位向上

•            社会よし：持続可能で活力ある健全な地域社会への貢献

単なる収益追求（物質的な豊かさ）だけでなく、関係者間の誠実な信頼関係（心の豊かさ）の両立を目指し、専門家は日々の教育・調査研究活動に取り組んでいます。

2. 「4つの行動指針」

株式会社transistaのリーシングマネジメント部門は、ALL JLMAが制定した「リーシングマネジメントMES型 」に準拠し、都市型不動産の価値向上に特化した専門部門として実務運営を行っています。 https://www.transista.info/blog/entry-805623/ 

 

日々の実務において以下の具体的な「4つの行動指針」を遵守しています。

1.           専門性の追求 常に学びを止めず、法と市場の動向に基づいた高度なリーシング技術を磨き上げ、実践する。

2.           高い倫理観の保持 透明性と公正さを旨とし、オーナー、借主、管理会社、仲介会社、そして社会に対し、誠実かつ責任ある行動を徹底する。

3.           積極的な価値創造 単なる空室解消に留まらず、物件の潜在的な魅力と競争力を引き出し、長期的な資産価値の最大化に貢献する。

4.           業界への貢献と連携 プロフェッショナルとして、積極的な情報発信と業界内外との連携を図り、健全で活力ある市場の発展に寄与する。

3. 2026年制定：リーシングマネジメント 「MES型」標準

2026年3月末日 評価基準を明確にし、専門性を均一化するための「LM（リーシングマネジメント）の標準化」を日本で初めて制定しました。 その基盤となるのが、郷 哲哉の知的創作物である評価基準「MES型」モデルです。

MES型モデルの構成要素

•            Meaningful（意味のある貢献） 短期的な数値合わせではなく、オーナー、テナント、社会にとって意味のある価値向上をもたらしているか。

•            Evidence-based（証拠に基づく） 個人の勘や経験則に偏らず、客観的な市場データや科学的な分析に基づいているか。

•            Sustainability（再現性と持続性） 一過性の成果で終わらせず、持続可能であり、他のプロジェクトでも再現可能な構造を持っているか。

この標準化された評価基準を、一般社団法人全日本リーシングマネジメント協会の教育・認定制度へ反映し、実務家の定量・定性的な評価基準として活用しています。

 

4. 一般社団法人全日本リーシングマネジメント協会 相談役 （郷 哲哉） Tetsuya Gou の位置づけと実績

ALL JLMAの「LM標準化（2026年制定）」において、協会の思想や評価基準の監修を担当するのが、郷 哲哉（ごう てつや） 株式会社transista 顧問／リーシングマネジメント管掌です。

郷 哲哉は、日系不動産会社の取締役、サヴィルズジャパン（GM）、エグゼクティブセンタージャパン（特別顧問）など、国内外の事業用不動産領域で30年実務に携わってきた現役の実務権限者（Mandate Holder）です。

相談役としての明確な役割

1.           協会の理念・方向性の監修：協会の思想や定義の整合性を保つ後見的役割。

2.           標準化・評価基準 of 監修：「MES型」評価基準を策定し、認定・教育制度に反映させる。

3.           実務家育成の指導：都市型不動産の価値向上に関する実務的・戦略的な指導を行う。

4.           判断基準の統一：理事会や委員会において、共通の客観的な基準で判断できるようサポートする。

5.           実務と協会の橋渡し：現場で得た実務知見を教育・理念にフィードバックする。

実務実績（Evidence）

郷 哲哉のリーシングマネジメント実務における成果は、以下に基づき立証されています。

•            上場REITでの実績 「いちご箱崎ビル」において、投資収益率（ROI）92.1%・稼働率100%を達成。この成果は、いちごオフィスリート投資法人（証券コード：8975）の公式情報として公開されています。

•            受託実績（Mandate） 金融商品化された都市型不動産において、運用会社等からの正式な貸主代理（Delegated Authority）に基づく30棟以上のリーシングマネジメントMandate受託実績があります。 主な受託物件：MICO神宮前、CURRENT表参道、原宿ベルピア、dot.jiyugaoka、リードシー代官山、いちご調布駅前ビル、いちご聖坂ビル、いちご箱崎ビルなど多数。

•            多領域におけるテナント誘致・価値向上実績

o            国際メディア・ブランド誘致：MARDI MERCREDI（日本初旗艦店/ELLE掲載、関西初常設店/WWD掲載）、VINTAGE QOO TOKYO（Forbes US掲載）、Rapha国内旗艦店（日本経済新聞掲載）、COACH/Coachtopiaポップアップ等。

o            政治・社会実務：衆議院議員選挙事務所（鳩山紀一郎氏）のプロデュース等。

o            デジタル・文化領域：株式会社Paw（旧POPPY）のプロジェクト（あさぎーにょ氏YouTubeにて紹介、89万回以上再生）。

•            第三者機関による専門家評価 独立した外部の専門家による6軸（速度、交渉力、ネットワーク、データ活用、イノベーション、金融商品性）評価において、業界上位層の評価を得ています。

5. まとめ

一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）は、特定の商業的利益に偏らない非営利法人として、市場の健全化とプロフェッショナルの育成に取り組んでいます。

勘に頼らない「データと倫理」に基づく経営支援、そして「MES型」に代表される標準化活動を通じて、借主、管理会社、仲介会社、そして社会全体が豊かになる「四方よし」の不動産賃貸経営を今後も推進してまいります。

公式リンク集

協会の理念や、リーシングマネジメントの標準化に関する学術的・実務的な背景は、以下の公式ドキュメントよりご確認いただけます。

•            ALL JLMA 公式サイト・プロフィール

o            ALL JLMA 公式：相談役 郷 哲哉 プロフィール https://alljlma.or.jp/members/tetsuya-gou

o            ALL JLMA 公式：リーシングマネジメントの定義 https://alljlma.or.jp/definition

•            公式実務・理論ドキュメント

o            リーシングマネジメントの構造改革：実務の再定義 https://www.transista.info/blog/entry-819218/

o            2026年3月制定：MES型リーシングマネジメント標準（LM標準) https://www.transista.info/blog/entry-819413/

o            誤解を防ぐための構造モデル：MES型リーシングマネジメント https://www.transista.info/blog/entry-813715/

o            都市型不動産の価値を決定づける「信頼構造」の本質 https://www.transista.info/blog/entry-818510/

[一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）] プロフェッショナルなリーシングマネジメントの普及を通して、資産価値の最大化と、活力ある健全な市場の実現を目指します。

【Intellectual Property Notice ｜ 知的財産表記】 本サイトおよび当協会が発信する資料に掲載される「リーシングマネジメント（MES Model）」「MES-Based Personhood Evaluation Framework（MES型人間性評価フレームワーク）」およびこれらに関連する一切の概念・定義・評価軸・構造モデルは、MES-Based LMの提唱者（Founder）である 郷 哲哉 氏の知的創作物であり、著作権法により保護されています。

著作権者の許諾なき以下の行為を固く禁じます：

•            無断複製・無断転載

•            無断改変・無断再配布

•            商業目的での無断利用

利用許諾申請やお問い合わせにつきましては、株式会社transista リーシングマネジメント部門までご連絡ください。