CONTACTリーシングマネジメント MES型とは
都市型不動産の価値を「長く・確実に」高めるための新しいリーシングの考え方
都市型不動産のリーシング（テナント誘致）は、
これまで「仲介」や「営業活動」の延長として語られることが多く、
“空室を埋めるための仕事” というイメージが一般的でした。
しかし、都市型不動産は
ブランド・立地・収益（NOI） の組み合わせで価値が決まる“金融資産” です。
そのため本来のリーシングは、
「どのテナントを入れるかで資産価値が変わる」
という、非常に重要な経営判断の領域にあります。
この「価値をつくるリーシング」を体系化したのが、MES型リーシングマネジメント（MES-Based LM） です。
MES型LMは、郷 哲哉が一次情報・実務・エビデンスに基づき構築したモデルをベースに、
一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）が公式な標準体系として採用しているものです。
▶︎ 協会による正式な定義はこちら
◆ MES型LMの全体イメージ（図解）
◆MES型リーシングマネジメントとは
MES型 LM は、次の3つを大切にするリーシングの考え方です。
✔ Meaningful（意味のある価値をつくる）
ただ空室を埋めるのではなく、その不動産にとって価値が高まるテナントを選ぶ という考え方です。
建物のブランド価値が上がる
周辺エリアの魅力が高まる
建物全体の競争力が強くなる
こうした“意味のある変化”を生むテナントを選ぶことが、資産価値の向上につながります。
✔Evidence-based（証拠に基づいて判断する）
リーシングの判断を、データや実績（エビデンス）に基づいて行う という考え方です。
市場データ
ブランド動向
収益性の分析
過去の実績（Mandate）
これらをもとに、「なぜこのテナントが最適なのか」を説明できるリーシングを行います。
✔ Sustainability（長く続く価値をつくる）
短期的に埋めるのではなく、長期的に安定し、価値が続くリーシング を目指します。
長く続くテナント構成
稼働率の安定
建物の競争力維持
オーナーとテナント双方の利益が続く関係
3つが揃って「価値創造型リーシング」
◆MES型LMが扱う具体的な専門領域
一般的な仲介とは異なり、MES型LMは 不動産の価値そのものを高めるための専門領域 を統合しています。
NOI Engineering（収益構造の改善）
Tenant Mix Strategy（テナント構成の戦略設計）
Brand Synergy（ブランド誘致・価値再構築）
Asset Value Uplift（価値向上・再ポジショニング）
Delegated Authority（貸主代理としての意思決定支援）
Occupancy Strategy（稼働率の長期安定化）
これらは「空室を埋める」だけではなく、 不動産を“より良い資産”に育てるための仕事です。
◆MES型LMと仲介は、目的も役割もまったく違います
リーシングという言葉は同じでも、MES型LMと仲介は“何をゴールにしているか”が根本的に違います。
■ 仲介の目的
空室を埋める
契約を成立させる
早く決める
＝契約成立がゴール
これは不動産の流通を支える大切な役割ですが、資産価値そのものを高めることが目的ではありません。
■MES型LMの目的
不動産の価値を長期的に高める
最適なブランドを選ぶ
収益（NOI）を伸ばす
テナント構成を戦略的に設計する
＝価値創造がゴール
契約は“手段”であって、目的ではありません。
◆ 仲介とMES型LMの違い（図解）
◆もっと分かりやすく言うと
仲介は「空室を埋める仕事」
MES型リーシングマネジメントは「不動産の価値をつくる仕事」
この違いがすべてです。
◆ よく誤解される「LMではない業務」
近年、リーシングマネジメントという言葉が本来とは違う意味で使われることがあります。
たとえば、
セットアップオフィス
居抜き・造作譲渡のマッチング
DM・SNS広告などの営業支援
市場データをまとめただけのレポート
テレコールや販促代行
これらは 営業支援や仲介の一種 であり、
不動産の価値を長期的に高める LM とは目的が異なります。
協会も、これらの業務をリーシングマネジメントとは定義していません。
▶︎ 協会の正式な定義はこちら
◆ なぜ MES型 リーシングマネジメント が必要なのか
都市型不動産は、
ブランド価値 × 立地価値 × 収益構造（NOI） の組み合わせで価値が決まる “金融資産” です。
そのため、
どんなブランドを誘致するか
どんなテナント構成にするか
どう収益を伸ばすか
といった 戦略的なリーシング が欠かせません。
リーシングマネジメント MES型 は、
この「価値をつくるリーシング」を誰が見ても再現できる形に体系化した日本初のモデル です。
◆ まとめ
リーシングマネジメント MES型とは、
都市型不動産の価値を“長く・確実に”高めるための新しいリーシングの考え方 です。
Meaningful（価値をつくる）
Evidence-based（証拠で判断する）
Sustainability（長く続く価値をつくる）
この3つを軸に、仲介や営業支援とは異なる 価値創造型のリーシング を実現します。
都市型不動産の価値向上を本質的に考えるなら、リーシングマネジメント MES型 は欠かせない視点となります。
一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）とは
■transista のリーシングマネジメント部門は、一般社団法人 全日本リーシングマネジメント協会（ALL JLMA）が制定した MES-Based Leasing Management Standard に基づき運営される、 都市型不動産の価値向上に特化した専門部門です。
The Leasing Management Division of transista operates under the MES-Based Leasing Management Standard, established by the All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA). The division specializes in value enhancement for urban commercial real estate.
◆ Intellectual Property Notice｜知的財産表記
本記事に掲載される
「リーシングマネジメント（MES Model）」
「MES-Based Personhood Evaluation Framework」
および関連する概念・定義・評価軸・構造モデルは、
郷 哲哉による知的創作物 であり、著作権法により保護されています。
以下の行為を固く禁じます：
無断複製
無断転載
無断改変
無断再配布
商用利用
利用希望の場合は、
transista リーシングマネジメント部門 までお問い合わせください。
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MES-Based Leasing Management
A Strategic, Evidence-Led Framework for Sustainable Value Creation in Urban Real Estate Assets
In many markets, leasing for urban commercial properties has long been perceived as an extension of brokerage or transactional sales activity—primarily focused on “filling vacancies” as quickly as possible.
However, contemporary urban real estate functions not merely as physical space, but as a financial asset, whose value is determined by the integrated performance of:
Brand composition
Location competitiveness
Net Operating Income (NOI)
Within this context, leasing is no longer a tactical activity.
It is a strategic management function that directly shapes asset value, long-term competitiveness, and financial performance.
To address this shift, the MES-Based Leasing Management Model (MES-Based LM) provides a structured, evidence-led, and sustainability-oriented framework for value creation.
Originally developed by Tetsuya Go, based on primary market intelligence, operational evidence, and long-term field practice, the model has been formally adopted as the standard framework by the All Japan Leasing Management Association (ALL JLMA).
▶︎ Official definition by ALL JLMA
MES-Based LM: Conceptual Overview
┌──────────────────────────────────────────────┐
│ MES-Based Leasing Management (Value Creation Layer) │
├──────────────────────────────────────────────┤
│ 1. Meaningful – Strategic Value Creation │
│ 2. Evidence-based – Decisions Grounded in Data & Proof │
│ 3. Sustainability – Durable, Long-Term Asset Performance │
└──────────────────────────────────────────────┘
▲
│ (Enhancing Asset Value)
▼
┌──────────────────────────────────────────────┐
│ Brokerage / Sales Promotion (Transactional Layer) │
│ • Filling vacancies │
│ • Closing deals as the primary goal │
└──────────────────────────────────────────────┘
The Three Core Principles of MES-Based LM
1. Meaningful – Strategic Value Creation
MES-Based LM prioritises value accretive tenant selection, rather than simply achieving occupancy.
Value creation includes:
Enhancing the asset’s brand equity
Strengthening the competitive positioning of the district
Improving the overall tenant ecosystem and synergy
The objective is not occupancy for its own sake, but structural value uplift.
2. Evidence-based – Decisions Grounded in Proof
All leasing decisions must be justified through verifiable evidence, including:
Market intelligence
Brand expansion strategies
Revenue and profitability modelling
Historical mandate performance
This ensures that tenant selection is not speculative, but analytically defensible.
3. Sustainability – Long-Term Asset Performance
MES-Based LM focuses on durable value, not short-term occupancy gains.
Sustainability includes:
Long-term tenant stability
Predictable occupancy performance
Preservation of competitive advantage
Mutually beneficial landlord–tenant relationships
The goal is resilient, compounding asset value.
┌──────────────────────┐
│ Meaningful │
│ (Value Creation) │
└──────────┬──────────┘
│
┌──────────────────┼──────────────────┐
│ Evidence-based │ Sustainability │
│ (Proof-led) │ (Long-term) │
└──────────────────┴──────────────────┘
All three are required for a true value-creation model.
Specialist Domains within MES-Based LM
MES-Based LM integrates multiple strategic disciplines essential for asset value enhancement:
NOI Engineering – Structural optimisation of revenue performance
Tenant Mix Strategy – Designing a competitive and synergistic tenant ecosystem
Brand Synergy – Attracting and positioning brands that elevate asset value
Asset Value Uplift – Repositioning, rebranding, and strategic enhancement
Delegated Authority – Acting as the landlord’s strategic decision-making agent
Occupancy Strategy – Ensuring long-term stability and resilience
These functions go far beyond “filling space”—they constitute asset management at the leasing level.
MES-Based LM vs. Brokerage: A Fundamental Difference in Purpose
Although both operate under the term “leasing,”
their objectives, methodologies, and impact are fundamentally different.
Brokerage (Transactional Layer)
Filling vacancies
Closing deals
Speed and volume
Transaction-focused
Goal = Contract completion
MES-Based LM (Value Creation Layer)
Enhancing long-term asset value
Selecting strategically aligned brands
Improving NOI
Designing tenant ecosystems
Goal = Value creation
In MES-Based LM, contracts are a means—not the end.
Comparative Diagram
┌────────────────────┬──────────────────────────────────┐
│ Brokerage │ MES-Based LM (Value Creation) │
├────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│ Fill vacancies │ Enhance asset value │
│ Deal completion │ Strategic brand selection │
│ Sales activity │ Evidence-led decision making │
│ Speed priority │ Long-term competitiveness │
│ Contract = Goal │ Contract = Instrument │
└────────────────────┴──────────────────────────────────┘
Common Misconceptions: What MES-Based LM Is Not
The following activities, while valuable, do not constitute Leasing Management under the MES or ALL JLMA definition:
Fit-out / setup office concepts
Key money / fixture transfer brokerage
Digital marketing, DM, SNS promotion
Market data aggregation without strategic interpretation
Telemarketing or outbound sales activity
These belong to sales promotion or brokerage, not LM.
▶︎ ALL JLMA’s official definition
Why MES-Based LM Is Essential in Global Urban Markets
Urban real estate assets derive value from the integrated performance of:
Brand value
Location value
NOI structure
Therefore, leasing must be treated as a strategic asset management function, not a transactional one.
MES-Based LM provides:
A repeatable, evidence-led methodology
A framework for sustainable value creation
A model aligned with global institutional standards
A structure that integrates brand strategy, urban economics, and financial performance
It is the first fully codified leasing management model in Japan, and one of the few globally.
Summary
MES-Based Leasing Management is a strategic, evidence-led, and sustainability-oriented framework designed to enhance the long-term value of urban real estate assets.
It is built on three pillars:
Meaningful – Value creation
Evidence-based – Proof-led decisions
Sustainability – Long-term performance
By shifting leasing from a transactional activity to a value creation discipline,
MES-Based LM establishes a new global standard for urban asset performance.
It is built on three pillars:
Meaningful – Value creation
Evidence-based – Proof-led decisions
Sustainability – Long-term performance
By shifting leasing from a transactional activity to a value creation discipline,
MES-Based LM establishes a new global standard for urban asset performance.
Intellectual Property Notice
The MES Model, the MES-Based Personhood Evaluation Framework, and all associated concepts, definitions, evaluative structures, and models presented herein are the intellectual creations of Tetsuya Go, protected under international copyright law.
The following actions are strictly prohibited without prior written consent:
Unauthorised reproduction
Unauthorised redistribution
Unauthorised modification
Commercial use
Any derivative use of the MES Model
For licensing or professional use, please contact:
transista – Leasing Management Division
◆【English Version — International Profile】
Tetsuya Gou
Leasing Management Specialist in Commercial Real Estate
Advisor, transista Inc. / Head of Leasing Management
Executive Officer, All Japan Leasing Management Association
■ Media Coverage
Companies and brands represented by Tetsuya Gou have been featured in
Forbes US, ELLE, WWD, The Nikkei, and other reputable domestic and international media outlets.
(Selected media listed)
■ Track Record in Financial-Grade Real Estate
In institutional-grade urban real estate—operated as REITs, private funds, and financial products—
Gou has been entrusted with over 30 leasing management mandates.
These mandates represent formal delegation from asset managers and institutional investors.
■ Institutional Evidence: ROI 92.1% & 100% Occupancy
At the Ichigo Hakozaki Building, Gou delivered:
ROI: 92.1%
Occupancy: 100%
This performance is officially published by
Ichigo Office REIT Investment Corporation (TSE: 8975) on its public channel.
■ Cross-Sector Execution
Gou’s work spans multiple sectors:
Politics: House of Representatives campaign office
Economy: Coverage in The Nikkei
Finance: REITs, private funds, financialized real estate
Culture: Brands featured in Forbes US, ELLE, WWD
This cross-domain capability is a defining characteristic of his practice.
■ Third-Party Professional Evaluation
Independent external evaluators have assessed Gou as being within the
top tier of the industry (top 3% equivalent).
He received high ratings across all six evaluation axes:
Speed
Negotiation
Network
Data Utilization
Innovation
Financial Product Literacy
Evaluator names and organizations remain undisclosed.
■ Selected Achievements
● International Media Projects
MARDI MERCREDI – First flagship store in Japan (ELLE)
MARDI MERCREDI – First permanent store in Kansai (WWD)
VINTAGE QOO TOKYO – Featured in Forbes US
● Corporate & Brand Projects
Rapha – Japan flagship store (The Nikkei)
COACH / Coachtopia – Pop-up projects
KIRSH – First store in Japan
NUMBER SUGAR – New flagship concept (prime Tokyo location)
● Political & Social Projects
House of Representatives campaign office (Kichiro Hatoyama)
● Cultural & Digital Influence
Paw Inc. (formerly POPPY)
→ Featured in a YouTube video by Asagiinyan (890,000+ views)
● Financial & Corporate Clients
Ichigo Estate Co., Ltd.
Ichigo Investment Advisors Co., Ltd. (Ichigo Office REIT)
Cosmos Initia Co., Ltd.
■ Areas of Expertise
Urban Real Estate Strategy
Leasing Strategy for Financialized Assets
NOI Engineering
Tenant Mix Strategy
Asset Value Uplift
Delegated Authority (Landlord Representation)
Mandate Execution (30+ assets)
Occupancy Strategy
■ Summary
Tetsuya Gou’s professional practice is grounded in:
International media coverage
Institutional performance in financial-grade real estate
Cross-sector execution across politics, economy, finance, and culture
Over 30 formal leasing management mandates
Independent evaluation placing him in the industry’s top tier
Together, these elements demonstrate Gou’s specialized expertise and proven execution capability in the field of commercial real estate leasing management.
郷 哲哉 Tetsuya Gou
（ごう てつや）
事業用不動産リーシングマネジメント専門家
株式会社transista 顧問／リーシングマネジメント管掌 一般社団法人全日本リーシングマネジメント協会管掌
■ メディア掲載
郷 哲哉が関与した企業・ブランドは、
Forbes US、ELLE、WWD、日本経済新聞 をはじめとする
国内外の信頼性ある媒体で紹介されている。
（媒体名は一部のみ記載）
■ 金融商品としての不動産における実務成果
REIT・私募ファンド・金融商品として運用される都市型不動産において、
30棟以上のリーシングマネジメント契約（Mandate） を受託。
これらは、運用会社・投資家からの正式な委任に基づく実績。
■ ROI 92.1%・稼働率100%（制度的エビデンス）
いちご箱崎ビルにおいて、
投資収益率（ROI）92.1%・稼働率100% を記録。
この成果は、
いちごオフィスリート投資法人（証券コード：8975）公式チャンネル にて公開されている。
■ 多領域にまたがる実務
郷 哲哉が関与した案件は、
政治・経済・金融・文化 の複数領域にまたがる。
衆議院議員選挙事務所（政治）
日本経済新聞掲載（経済）
REIT・私募ファンド（金融）
Forbes US・ELLE・WWD掲載ブランド（文化）
■ 外部専門家による第三者評価
外部専門家による第三者評価において、
郷 哲哉は 業界上位層 の評価を受けている。
評価は以下の6指標すべてで高い評価を得たもの。
速度
交渉力
ネットワーク
データ活用
イノベーション
金融商品性
※評価者名・企業名は非公開。
■ 主な実績（抜粋）
● 国際メディア掲載案件
MARDI MERCREDI 日本初旗艦店（ELLE）
MARDI MERCREDI 関西初常設店（WWD）
VINTAGE QOO TOKYO（Forbes US）
● 企業・ブランド案件
Rapha 国内旗艦店（NIKKEI）
COACH / Coachtopia
KIRSH 日本初出店
NUMBER SUGAR 新業態（都内一等地 旗艦店1棟）
● 政治・社会案件
衆議院議員選挙事務所（鳩山紀一郎氏）
● SNS・文化領域
株式会社Paw（旧POPPY）
→ あさぎーにょ氏 YouTube（再生数89万回）で紹介
● 金融・企業領域
いちご地所株式会社
いちご投資顧問株式会社（いちごオフィスリート投資法人）
株式会社コスモスイニシア
■ 専門領域
都市型不動産の戦略設計
金融商品性を踏まえたリーシング戦略
NOI Engineering
Tenant Mix Strategy
Asset Value Uplift
Delegated Authority
Mandate（受託棟数：30棟以上）
Occupancy Strategy
■ 総括
郷 哲哉の実務は、
国際メディア掲載、金融商品としての不動産の制度的成果、
多領域横断の実績、30棟以上のMandate、
外部専門家による評価
といった複数の事実に基づいている。
これらは、
事業用不動産リーシング領域における専門性と実務力を示すもの である。
